Immobilien geschickt übertragen

Da sich die Immobilien in den letzten zehn Jahren in vielen Regionen erheblich verteuert haben und die steuerlichen Schenkungsfreibeträge seit mehr als zehn Jahren nicht mehr angepasst wurden, wird die Grundstücksschenkung unter Einräumung eines Nießbrauchs im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge immer beliebter. Die steuerliche Bemessungsgrundlage der Immobilie wird durch den Wert des Nießbrauchs reduziert.

Zur Ermittlung des Wertes gibt es zwei Methoden:
Erstens die Ermittlung des Nießbrauchs-Wertes nach dem steuerlichen Bewertungsgesetz, bei dem der Nießbrauch separat berechnet und vom Grundstückswert abgezogen wird. Oder zweitens kann der Nießbrauchs-Wert durch ein Verkehrswertgutachten gemäß §198 Bewertungsgesetz ermittelt und direkt bei der Grundstücksbewertung wertmindernd berücksichtigt werden.

Die Wertermittlung durch ein Gutachten kann in einigen Fällen gegenüber der Ermittlung nach Bewertungsgesetz zu einem erheblich höheren Nießbrauchs-Wert und somit zu einer niedrigeren Schenkungsteuer führen. Dies liegt wesentlich daran, dass der Gutachter nicht an den steuerlichen Zinssatz von 5,5 Prozent gebunden ist und die Angaben der Sterbetafel in Hinblick auf die durchschnittliche Lebenserwartung angepasst werden können.
Bei der Ermittlung des Nießbrauchs nach dem Bewertungsgesetz gibt es zwingend eine Mindestlaufzeit. Bei vorzeitigem Versterben des Schenkers wird der Nießbrauch an die tatsächliche Lebensdauer angepasst, dies unterbleibt beim Verkehrswertgutachten.

Dies bedeutet: Überträgt ein 60-jähriger seine Immobilie mit einem Jahresertrag von 24.000,00 € unter Vorbehalt eines Nießbrauchs und verstirbt nach einem Jahr, so beträgt der Wert des Nießbrauchs bei der Schenkung ca. 300.000,00 € und reduziert sich durch den frühzeitigen Tod auf ca. 24.000,00 €. Das bedeutet, 276.000,00 € müssen nachversteuert werden. Bei einem Verkehrswertgutachten erfolgt keine Anpassung des Nießbrauchs durch den vorzeitigen Tod, da es hierfür keine gesetzliche Grundlage gibt. Sollten die Schenkungssteuerfreibeträge für eine solche Konstellation nicht ausreichen, so könnte das Verkehrswertgutachten eine sinnvolle Investition sein.

09. Mai 2023
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